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«España seguirá siendo un país atractivo para invertir si se hacen las cosas bien para salir de la crisis»
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«Si el impacto del Covid-19 en nuestro negocio es el que esperamos podremos repartir todo el dividendo»
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«Queremos crecer en Madrid Nuevo Norte, hasta donde nos dejen nuestros socios»
El sector inmobiliario está sufriendo ya los primeros golpes a raíz de la crisis sanitaria, pero Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, cree que si se hacen las cosas bien, el mercado podrá recuperar la normalidad y España seguirá siendo atractiva para los grandes fondos institucionales. Por su parte, la socimi sigue centrada en cumplir con su plan de capex y en impulsar el que será su gran proyecto a futuro, Madrid Nuevo Norte, en el que es socio junto a BBVA y Sanjose.
¿Qué perspectivas tiene Merlin para este año?
Es un ejercicio evidentemente atípico por la situación que nos ha tocado vivir, pero se resolverá de una forma razonablemente satisfactoria, debido a que la compañía tiene una fuente de ingresos muy bien diversificada y es una compañía muy resistente. Tendremos el impacto seguro de la medida comercial que adoptamos en ayuda de nuestros inquilinos de centros comerciales y después puede haber algún otro impacto más derivado de situaciones que se puedan producir de insolvencia o de desaparición de compañías, pero no debería ser tampoco mucho más significativo, ya que en nuestra cartera de oficinas el 95% de los clientes son grandes compañías o multinacionales y en la cartera de logística no sucede lo mismo. En centros comerciales sí que hay más pymes y autónomos, ya que en este mundo hay muchísima franquicias, con las que habrá que tener una serie de detalles. De hecho, ya los estamos teniendo, porque nos hemos anticipado tanto en el tiempo respecto a la regulación de arrendamientos terciarios, como además en cuanto a colaboración con el arrendatario, puesto que nosotros hemos aplicado una condonación de rentas cuando en realidad la legislación propone una mora de cuatro meses recuperable en los dos años posteriores.
A pesar de la nueva regulación, ¿van a mantener la condonación de rentas a sus inquilinos de centros comerciales?
Sí, lo que teníamos concedido a los arrendatarios se mantiene hasta que el Gobierno les permita reabrir o llegue el 31 de julio, que es la fecha que nosotros dimos de límite para esta medida. Con los escenarios que se están planteando actualmente de empezar la vuelta a la normalidad hacia el 1 de junio, respecto de lo que habíamos planteado en su momento a la CNMV, le ganamos casi dos meses de aplicación de las medidas.
¿Puede ser entonces que el impacto del 10% en sus rentas que habían previsto finalmente sea algo menor?
Debería ser un poco menor. Pero no me gustaría dar unas expectativas muy positivas, porque después, sobretodo en centros comerciales, tendremos muchos inquilinos que en todo este proceso, sobre todo en ocio, restauración, cine… si el escenario se complica y no les permitieran la vuelta a la normalidad hasta enero del año que viene como se habla por ahí, muchos de ellos se verán obligados a cerrar. Con lo cual no habrá nadie a quien cobrar las rentas. A pesar de esto, estamos tranquilos. No será un año desastroso para la compañía y nosotros estamos trabajando para recuperar todo lo perdido en cuanto se pueda.
¿Cómo puede afectar al comercio físico el incremento del comercio ‘online’ que se está experimentando estos meses?
La crisis del coronavirus acelerará la irrupción del comercio online dentro del comercio minorista español. Este proceso, que llevará a un nuevo equilibrio en el sector retail con un ecommerce que copará alrededor del 22%-25% del negocio, provocará que algunos centros comerciales, sobre todo los de tipo secundario, sufran y hasta desaparezcan, pero para el logístico va a ser mano de santo. Actualmente, la logística que está vinculada al comercio electrónico está en una especie de Black Friday permanente.
¿Cuándo cree que el sector inmobiliario podrá regresar al punto en el que se encontraba antes de la crisis sanitaria?
Es difícil hacer esta estimación. Pero me voy a mojar en darte mi opinión. La acumulación de equity sigue ahí. Hay muchísimo capital buscando producto en el mercado, el diferencial de rentabilidad entre el inmobiliario y la tasa libre de riesgo que son las deudas públicas continúa siendo altísima y porque el sistema financiero está intacto esta vez, creo que la recuperación, por lo menos en el inmobiliario, será quizás más rápida de lo que la gente espera. Por el lado negativo le va a pesar la recuperación de la economía real, pero también creo que la economía real será más rápida de lo que la gente está pensando. En principio, creo que a finales de 2021 deberíamos tener recuperado 50%-60% de lo que perdamos ahora y el resto en 2022.
¿Cómo valora las medidas que ha tomado hasta ahora el Gobierno y que afectan al sector inmobiliario como las aprobadas recientemente para ayudar a pymes y autónomos a pagar las rentas?
Bastante en línea con lo que se está haciendo en los países de nuestro entorno civilizado. Muy en línea con las de Francia, Italia, Reino Unido y con las que me parecen las mejores, que son las de Portugal. Estas medidas han ayudado a clarificar las cosas y esa clarificación va a venir muy bien, porque, si no, lo que se nos venía encima era un colapso de los juzgados y tribunales durante los próximos ocho o 10 años. Esto que han hecho, aunque parezca poco, es simbólico, porque supone una clarificación del terreno de juego. Si es autónomo o pyme tiene derecho a solicitar que le ayuden de esta forma. Si no lo es, no. Las empresas deben entender que el Estado también está sufriendo mucho y su arrendador también, y si se empieza a incumplir en cascada se acabará reventando otra vez el sistema financiero. En España, igual que todos los países, se ha optado por evitar eso y que no se repita lo de la crisis de 2008 y todo el mundo ha hecho un ejercicio de responsabilidad. Los contratos están para cumplirse. Si usted tuvo la buena vista de acumular cierta liquidez para hacer frente a imprevistos le irá bien, y si no la tuvo, le irá mal. Alguien vendrá y se quedará con su negocio y seguirá adelante con ese negocio partiendo de una base de capital nueva.
¿Cree que España seguirá siendo un país atractivo para los grandes fondos de inversión institucionales?
En principio sí, si no hacemos nada mal. Vamos a salir tocados económicamente. Pero de las recesiones económicas se sale con buena gestión económica. Si una vez superada la crisis sanitaria encaramos la crisis económica con seriedad y con medidas que no sean estrambóticas y que la gente no las perciba como medidas anti mercado, España seguirá siendo un país super atractivo para invertir. Recientemente han decidido dejar en el aire una parte del dividendo que se repartirá dependiendo del impacto que la crisis tenga en el negocio de la compañía.
¿En qué escenario Merlin estaría en posición de repartir todo el dividendo?
La decisión definitiva será del Consejo, pero yo creo que en la medida que el cash flow libre previsto para la compañía para el año se vea impactado en una cifra pequeña razonable, el Consejo entiende que este es un dinero que ya se ganó y que donde debe estar es en el bolsillo de los accionistas. Lo retenemos por una cuestión de prudencia, para tener otro colchón provisional además del flujo de caja que vamos generando cada mes con nuestra actividad normal de negocio. Salvo que el golpe sea muy grande y caiga muchísimo la facturación porque muchas compañías entren en insolvencia, o haya una dislocación absoluta del mercado de deuda y existan dudas respecto a la capacidad de financiar deudas a futuro de forma ordinaria como se hace siempre. Salvo ese tipo de Armageddon, lo normal es que ese dinero vuelva a ser repartido a los accionistas.
Entonces, entiendo que si el impacto es el que tenían previsto de un 10%, tal y como se anunció en la CNVM, sería un buen escenario…
Correcto, es una buena suposición, que tiene bastante sentido. Si el impacto fuera en torno al que calculamos, normalidad en el negocio y, por tanto, el dinero al bolsillo del accionista.
¿Cuándo está prevista la toma de una decisión?
Si la Junta de Accionistas aprueba este método de funcionamiento delegará el reparto en el Consejo y este pasa a ser soberano para decidir el reparto hasta la siguiente Junta, donde tendría que volver a preguntarlo. Por tanto, tendríamos hasta el año que viene en la fecha de la Junta.
Merlin entró en Distrito Castellana Norte (DCN) y por fin se ha aprobado de forma definitiva el proyecto, le han dado suerte…
Nos gusta que sea así, porque efectivamente ha coincidido todo en el tiempo, y creo que hay una cierta relación causa efecto, porque creo que hemos puesto nuestro granito de arena en que eso haya sucedido así. Ya por fin tenemos la tan esperada aprobación. Me da muchísima pena que esto se haya producido en mitad del confinamiento. Era algo que esperábamos con tantas ganas, que era para celebrar y pasó sin pena ni gloria. Ahora viene toda la fase de firma de convenios con las administraciones públicas que tienen que hacer las obras, posteriormente, la transmisión de los terrenos por Adif y luego ya el inicio de las obras de infraestructuras. Creemos que ahora también las autoridades y nosotros mismos estamos trabajando de una forma muchísimo más colaborativa, a su vez, dentro del propio sector público creo que partidos de gobierno y de oposición tanto en el Ayuntamiento como en la Comunidad de Madrid están trabajando también de una forma muchísimo mas coordinada, como evidenció Rita Maestre en su discurso. Vamos a seguir trabajando con ellos, a seguir cumpliendo los plazos al milímetro y arrancar con las obras lo antes posible. En un principio negociaron con BBVA para entrar en DCN, pero al final llegaron a un acuerdo con Sanjose.
¿Entra en los planes de Merlin aumentar su participación en este proyecto?
Siempre hemos dicho que nuestra vocación era tener una participación un poco más elevada y tener un mayor grado de liderazgo en el proyecto, pero eso irá de la mano de nuestros socios. Por lo tanto, lo que ellos quieran y lo que ellos planteen. Nosotros, mientras tanto, con nuestro 14,5% estamos encantados y ayudando como si tuviéramos el 100%.
¿Cuál es la participación ideal que les gustaría alcanzar en DCN?
Deberíamos hablar o negociar en función de lo que quieran nuestros socios. Vamos, en concreto, hablar o negociar lo que le pueda interesar a BBVA. No voy a dar una cifra, pero sería cualquier participación que deje tranquilos a nuestros socios respecto que tenemos suficientes huevos puestos en la cesta de este proyecto como para ser nosotros quienes lideremos en la medida de lo posible.
¿Sabe si existe interés por parte de otros inversores de entrar en el proyecto?
La había y la sigue habiendo. Como consecuencia de esta situación estará todo el mundo más tranquilo, pero es cierto que el interés existe y además cada vez es un proyecto más real y el interés solo ira en aumento.
Desde Merlin ya han financiado la compra de cuatro robots que realizan pruebas masivas de PCR, pero tengo entendido que podrían comprar algunos más…
Efectivamente, los cuatro primeros se financiaron con la aportación de toda la plantilla. Las donaciones de los empleados han sido tan brutales que tenemos dinero para comprar otros cuatro más. Por supuesto, lo haremos de la mano de ese grupo de cinco amigos que para nosotros son unos ángeles, son gente maravillosa. Nosotros ya estamos preparados y cuando nos avisen, nos tiraremos en plancha como hicimos la otra vez. Por otro lado, nos apena que haya gente que intente aprovechar esta historia para ridiculizar de algún modo al Gobierno, porque esto lo haya tenido que hacer una empresa privada. Había que tomar una decisión rapidísima para evitar que otro país se llevara los robots y esa inmediatez la podíamos aportar nosotros. Hay veces que los gobiernos no son tan todo poderosos como la sociedad cree. El principal Talón de Aquiles muchas veces es que no tienen la rapidez necesaria. Cuando toque criticar al Gobierno se le criticará, pero en este caso hay que decir que tanto Sanidad, como Ciencia y Tecnología, como Interior y Exteriores y todos en general en el Gobierno se volcaron para ayudar y conseguir que esto se hiciera posible.
Fuente: El Economista
