Fuente: Eleconomista
Efe / Madrid 31.12.2018 | 11:36
La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, ha asegurado este lunes que el Ejecutivo va a cumplir el compromiso alcanzado con Podemos para regular el precio de los alquileres, aunque ha puntualizado que lo llevará a cabo a través de los Presupuestos o un proyecto de ley.
En una entrevista en la SER, Montero ha reiterado que el Ejecutivo “cumple lo que pacta”, tras preguntas sobre la advertencia del secretario general de Podemos, Pablo Iglesias, de no apoyar la convalidación del real decreto ley de medidas urgentes para el sector de la vivienda aprobado por el Gobierno el pasado 14 de diciembre.
Ese decreto ley con medidas urgentes sobre vivienda incluye cambios en la regulación del alquiler -como subir a 5 años la prórroga obligatoria de los contratos o limitar a 2 mensualidades las fianzas-, pero no incluye topes a los precios.
Montero ha explicado este lunes que el decreto ley tiene “limitaciones” por criterios técnicos, por lo que esa limitación de los precios podría introducirse o bien en la tramitación de la Ley de Presupuestos o bien a través de un proyecto de ley.
“No tendremos ningún problema en que así sea”, ha recalcado Montero, para “atacar un problema que existe en las grandes ciudades”.
La ministra ha rechazado que la ministra de Economía, Nadia Calviño, haya sido quien promovió en el Consejo de Ministros que no se incluyera la limitación en el real decreto ley, así como que hayan existido presiones al Gobierno desde fondos de inversión con ese mismo objetivo.
Fuente: Periódico la Provincia
¿Cuál es el plazo de prescripción de la plusvalía municipal?
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también denominado plusvalía municipal, se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Conforme al artículo 104 del referido cuerpo legal, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de carácter urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos.
Este impuesto es de carácter municipal, pues debe abonarse en el ayuntamiento del lugar donde radique el inmueble objeto de la transmisión. La plusvalía municipal prescribe a los cuatro años como el resto de impuestos, de acuerdo al artículo 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, según el cual prescribirán a los cuatro años, entre otros, tanto el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación como el derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias líquidas y autoliquidadas.
El plazo de prescripción comenzará a contar desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación, o desde el día siguiente a que finalice el plazo de pago en periodo voluntario, según sea el caso.
Estamos vendiendo un inmueble y tenemos al comprador esperando a una serie de acontecimientos sobre la finca. Mi consulta es sobre unas derramas que están presentadas ante la comunidad, pero no están aprobadas. ¿Debe de pagarlas el propietario que esté en el piso cuando se aprueben?
Debe tenerse en cuenta que, para otorgar escritura pública de compraventa ante el notario, el vendedor del inmueble debe aportar un certificado de deuda pendiente firmado por el secretario y el presidente de la comunidad de propietarios, y, además, el presidente deberá declarar si existe o no deuda comunitaria y su alcance.
El artículo 17.11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Por lo tanto, las derramas debe pagarlas el propietario del inmueble al momento en que sean exigibles; en consecuencia, si al momento de otorgarse el contrato de compraventa o la ulterior escritura pública la obligación del pago de la derrama no es exigible, sino que lo es un momento posterior, el obligado a abonar el pago será el nuevo propietario.
Adicionalmente, el momento en que se aprueba la derrama no tiene que coincidir necesariamente con el de su exigibilidad, así, si por ejemplo la propia comunidad acuerda posponer el pago de la derrama por cuotas, las mismas serán exigibles en el momento correspondiente al pago de cada cuota.
*Marta Romero Orozco, socio de Lean Abogados.
El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.
En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?
Fuente: El Confidencial
Artículo escrito por Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados
Tras la aprobación por el Consejo de Ministros, el pasado viernes 14 de diciembre, de determinadas medidas para modificar el régimen de los arrendamientos urbanos, y una vez publicado el Real Decreto Ley en el BOE, la duración de los alquileres de viviendaquedará de la siguiente manera, en virtud de la fecha de celebración de los distintos contratos y de los diferentes cuerpos normativos que se encontraban vigentes al momento de su concertación.
Poner de relieve que entre arrendador y arrendatario existe libertad de pactos en cuanto a la duración del arrendamiento, siendo válidos aquéllos que sean iguales o superen los regulados por Ley (3 y 5 ó 7 años, dependiendo del momento de su celebración), quedando sujetos dichos pactos a los plazos previstos legalmente, a voluntad del inquilino, en aquéllos casos en que el arrendamiento se celebre por períodos inferiores.
Por otro lado, con dicha regulación que limita temporalmente la duración de los arrendamientos, sigue conviviendo aquélla otra que sostiene y mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa para el propietario, como veremos seguidamente.
1. Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Se vuelve con esta regulación, a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995.
Sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta acordada.
Es decir, si el contrato se celebrara el mismo día 19 de diciembre, o en fechas posteriores, y se pactara por un plazo de un año, por ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco años legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 años) el arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.
Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino en el plazo que se acuerde entre las partes y que además de figurar en dicho contrato habrá de ser superior al legalmente establecido (30 días), o en su caso, el que queda previsto en el Real Decreto, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte del propietario de la vivienda.
Estas reglas serán de aplicación en el caso de que el propietario-arrendador sea una persona física. Si, por el contrario, el propietario-arrendador fuera una persona jurídica (empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración del arrendamiento podrá alcanzar los siete años, siendo su tácita reconducción también de tres anualidades más.
El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años y/o los tres de tácita reconducción, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.
2. Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018
Dichos contratos, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características:
3. Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013
Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual, si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de que no se prorrogue más.
En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.
Para entender esta denegación de prórroga, contemplemos el siguiente supuesto:
Un propietario-arrendador que celebró un contrato con posterioridad al 1 de Enero de 1995 y antes del 6 de Junio de 2013, está contento con su inquilino, y ha permitido que el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta la actualidad. La nueva prórroga del contrato se ha producido hoy, 18 de Diciembre, con duración, por tanto, hasta el 18 de Diciembre de 2019. Determinados conflictos en el matrimonio del propietario-arrendador de la vivienda, conducen a que tiene que abandonar su domicilio familiar a finales del próximo mes de Febrero de 2019. Este hecho daría lugar a que, si se hubiera contemplado este supuesto en el contrato, el propietario podrá comunicar al inquilino que tiene que abandonar la vivienda por necesidad. Ahora bien, de no estar previsto en el contrato, habrá de esperar al 18 de Diciembre de 2019, fecha en la que finalizaría la nueva prórroga a que se ha dado lugar.
4. Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.
Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato:
5. Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)
Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.
La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino, justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.
La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones permitidas, y dándose la siguiente casuística:
Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.
El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino: si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minusválido.
Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Fuente: Idealista.com
En Sentencia ganada por el letrado de la Plataforma de Afectados por la Ley Turística y en representación de uno de nuestros socios, el Tribunal Supremo de Justicia ha sentado jurisprudencia: PERMITIENDO REALIZAR EL ALQUILER VACACIONAL EN ZONAS TURÍSTICAS DE CANARIAS.
Toda la surtida gama de “razones” que ya conocemos: Que si la estrategia contra la residencialización, que si no son viviendas sino unidades de alojamiento, que si el suelo es sólo turístico y por tanto ningún inmueble ha sido nunca una vivienda, etc… Nada de lo que han utilizado, los servicios jurídicos del Gobierno de Canarias, ha servido para convencer a la Alta Magistratura. Al contrario, ha sido precisamente la voz de los propietarios la que ha acabado de disipar las dudas de los magistrados, recogiendo la sentencia que detrás de la prohibición no se encontraba el interés general sino el de unos pocos.
Y es que, al final, ha quedado claro que prohibir el alquiler vacacional en suelo con potencialidad turística no tenía otro fin que favorecer el modelo de explotadores de propiedades ajenas, a quienes se favorecía (y se favorece). Como decíamos, no es que no se quiera que hagas alquiler vacacional, es que no te quiero como propietario en las áreas turísticas. Para la administración canaria este negocio ya tiene dueño y, por supuesto, les favorecen.
El resultado: un ZASCA del tamaño de una Catedral.
Primero, hay que felicitar al propietario que hizo lo que debía, ir hasta el final en defensa de su propiedad. Segundo, felicitar a todos los socios que forman la Plataforma de Afectados por la Ley Turística por mantener una herramienta que posibilita el poder combatir contra esta injusticia con mayor fortaleza. Y tercero, que no quepa ninguna duda, lo pelearemos todo hasta que nos tengan en cuenta como merecemos.
En la Plataforma, resolveremos las dudas de los socios que quieran realizar la actividad.
¡Enhorabuena, Michael! y ¡enhorabuena a todos!
Enlace a la Sentencia.
Sentencia Tribunal Supremo ‘Alquiler vacacional’
Fuente: Plataforma Afectados por la Ley Turística
Dejar la casa de los papás para alcanzar la ansiada independencia es un gran momento, ¿o no? Por primera vez tendrás libertad de hacer lo que quieras con tus tiempos y espacios. Y sin embargo, es el momento en que también tendrás que hacerte cargo de todo lo que implica vivir solo, desde pagar las cuentas, hasta cocinarte la comida. ¿Estás a punto de tomar la decisión? Entonces aprovecha estos consejos, que te ayudarán a hacer de esos primeros meses una experiencia mucho más fácil y agradable.
1. Analiza la situación:
El primer consejo puede parecer muy simple, pero es crucial: lo primero que tienes que hacer es analizar bien tu situación. Primero, ¿cuál es tu presupuesto? Y es que este es el paso más importante, porque de eso dependerá el resto.
Cuando tengas claro cuánto tienes mes a mes para gastar, podrás pensar cuál es la mejor opción: irte a vivir solo o con amigos, arrendar un departamento o simplemente una pieza… Como consejo, considera que el presupuesto mensual debe incluir además del arriendo, las cuentas, los gastos comunes, las compras del supermercado y farmacia, y todos esos pequeños gastos periódicos que casi siempre se olvidan antes de ser independiente.
2. Se realista:
Si recién empezaste a trabajar y en tu primer mes freelance lograste reunir el dinero necesario como para arrendar un departamento para ti solo, piensa bien si es que esto será una fuente de ingreso constante o si fue solo un golpe de suerte. Esto te permitirá planificar mejor el tipo de independencia que puedes lograr. Como freelance lo más aconsejable es juntar un pozo que te de la tranquilidad de poder sortear meses difíciles antes de independizarse.
3. Listas y más listas:
Las listas son lo mejor, porque sirven bien para poner todo en perspectiva.
Cuando tengas claro cuál es tu presupuesto, y dónde vas a vivir, haz una lista con las cosas que tienes y otra con las cosas que vas a necesitar. Por ejemplo, tal vez tus papás van a dejar que te lleves la cama que has usado toda la vida (porque ansían convertir tu expieza en un gimnasio) y también te van a dar algunas cosas que tenían guardadas en la bodega. Pero lo más probable es que necesites varias más para poder instalarte cómodamente.
4. Los imprescindibles:
De la lista de cosas que necesitas, elige las que son imprescindibles y ahorra para poder comprarlas lo antes posible, ojalá antes de la gran mudanza. ¿Cuáles son estas cosas? Depende de cada uno, pero en general, lo básico si te vas a vivir solo, es: la cama, el refrigerador, una cocina o microondas y algo para sentarse.
Una buena opción es un futón, porque cumple una doble función (y eso es siempre una buena idea cuando de ahorrar se trata, en dinero y espacio). Y si vas a comprar una cama y el espacio donde vivirás es pequeño, una gran idea es comprar una cama multifuncional.
5. Pide ayuda en tus redes sociales:
Hay que reconocerlo, últimamente las redes sociales se han convertido en la manera más fácil de conseguir lo que necesitas. Desde un camión para ayudarte a mover las cosas, hasta un amigo al que le sobre una estufa para el invierno… pon a prueba tu red de contactos y ¡ve cómo te puede ayudar!
6. Instálate y disfruta:
Por último, lo más importante: ¡disfruta! Ahora que ya tienes tu espacio propio, descubre buenas ideas para convertirlo en tu refugio soñado, y agrega pequeños detalles que lo hagan sentir como una casa. ¿Qué esperas?
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La última modificación la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de acelerar el proceso para agilizar el fin de la ocupación ilegal de una vivienda en determinados supuestos de propiedad. La ley ha acabado definiéndose como una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de inmuebles por parte de okupas. En concreto, se beneficiarán de esta posibilidad los propietarios de viviendas que sean personas físicas y cuyas viviendas hayan sido okupadas por terceras personas sin el consentimiento del propietario.
A quién afecta
Los desalojos express sólo podrán efectuarse cuando la propiedad esté en manos de ciudadanos particulares, de entidades sociales sin ánimo de lucro o de la administración pública. Si el piso pertenece a un fondo de inversión o a una entidad privada tendrá que recurrir a los procedimientos habituales.
Por contra, no podrán beneficiarse de esta modalidad los propietarios de viviendas cuyo inquilino deja de pagar la renta de alquiler, ni tampoco los Bancos o fondos buitre cuyas viviendas sean okupadas.
La medida viene a dar solución a la problemática que existe en la actualidad, ya que el desalojo de viviendas de particulares okupadas puede demorarse hasta 16 meses (de media) según el juzgado. Y al amparo de dicha problemática habían surgido mafias que se aprovechaban de la lentitud legal de la Justicia en España.
Presentar demanda con un abogado especialista
Cuando el propietario de una vivienda detecte que en su vivienda hay personas que no cuentan con su consentimiento para estar en dicha vivienda, tendrá que interponerse demanda de desahucio, y dicha demanda será notificada a cualquier persona que se encuentre ocupando la vivienda. Para ello, debe acudir a un abogado especialista en desahucios, procurando que sea el más cercano a su domicilio y que posea amplia experiencia y formación en la materia.
En el mismo momento que se admite a trámite la demanda se emite auto ordenando el desahucio de los okupas. Dicho auto no será recurrible y, además, será de aplicación a cualquier persona que se encuentre dentro de la vivienda el día del desahucio.
El demandante junto con la demanda debe solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión a trámite de la demanda se requerirá a los ocupantes para que aporten en el plazo de 5 días desde la notificación, el título que justifique su situación posesoria. A partir de ese momento, los inquilinos deben justificar la situación de posesión de la vivienda, solo se podrán oponer a la demanda si pudiesen fundamentar la existencia de título suficiente para esta posesión o la falta de título por parte del demandante. Es decir, los ocupantes tendrán que demostrar con documentación la posesión legitima de la vivienda.
Sentencia en menos de 20 días
Se dará traslado mediante notificación a los ocupantes de dicha vivienda, extensible a aquellos que en ese momento no se encuentren en la misma. Desde entonces, se exigirá a estos ocupantes que justifiquen la situación de posesión. Ante esto, exclusivamente podrán fundamentar su oposición a la demanda en la existencia de título suficiente para poseer la vivienda o en la falta de título por parte del demandante.
En caso de no aportarse justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. Contra este auto, reza la ley, no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.
Igualmente se dictará sentencia de inmediato en caso de que el demandado no contestara al requerimiento en el plazo previsto de cinco días. La ley, además, posibilita la ejecución, si así lo solicitara el demandante, sin la necesidad de que transcurra el plazo de 20 días previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Fuente: legaltoday
