Para amortizar la hipoteca ¿es mejor reducir la cuota o el plazo?

Si decides amortizar anticipadamente tu hipoteca, tu banco te dará dos opciones: reducir la cuota o el plazo que te queda hasta devolver tu deuda. Descubre con cuál de las dos ahorrarías más dinero.

Cuando contratas una hipoteca, pactas con tu banco un determinado plazo de amortización: es decir, el número de años que tardarás en devolver tu deuda. En nuestro país, la mayoría de los préstamos para la compra de vivienda tienen un período máximo de 30 años, salvo alguna excepción en la que se puede llegar hasta los 40.

No obstante, quienes contratan nuevas hipotecas lo suelen hacer por un plazo inferior: de media, 22 años, según las estadísticas oficiales, y casi el 90% termina devolviendo su deuda en poco más de 18 años. Eso significa que en algún momento de la vida de su préstamo deciden amortizar su hipoteca anticipadamente.

¿Qué ahorro consigues al amortizar anticipadamente una hipoteca?

Amortizar anticipadamente una hipoteca siempre te permitirá ahorrar dinero, ya que dejarás de pagar parte de los intereses que te pensaba cobrar tu banco. No obstante, el ahorro final depende de varios factores:

1. Las comisiones por amortización anticipada

Si decides amortizar tu hipoteca antes de tiempo, tu banco podría cobrarte dos tipos de comisiones:

• Una comisión por desistimiento, que está limitada por ley. Así, durante los cinco primeros años no puede superar el 0,5% de la cantidad que devuelvas y, después, no podrá sobrepasar el 0,25%. Esta comisión se puede cobrar en las hipotecas variables y en las fijas.
• Una comisión por riesgo de tipo de interés, que solo te podrían aplicar en las hipotecas fijas y siempre que el banco vaya a perder dinero como consecuencia de la operación.

En cualquier caso, debes tener en mente que hay bancos que no cobran nada por ninguno de estos conceptos, por lo que es importante que revises cada oferta usando herramientas como el comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables.

2. La cantidad que vayas a devolver

Como podrás imaginar, cuanto mayor sea la cifra que vayas a amortizar anticipadamente, mayor será el ahorro por los intereses que dejarás de pagar a tu banco.

3. El momento en el que realices la amortización de la hipoteca

Casi todas las hipotecas que se conceden en nuestro país usan el sistema de amortización francés, lo que significa que durante los primeros años de vida de tu préstamo pagas más intereses que al final. Eso significa que, cuanto antes puedas realices una amortización anticipada, más cantidad de intereses te ahorrarás.

Si amortizas anticipadamente una hipoteca ¿es mejor reducir la cuota o el plazo?

Cuando llegue el momento de amortizar anticipadamente tu hipoteca, tu banco te dará dos opciones: reducir la cuota que abonas mensualmente o recortar el plazo que aún restaba hasta dar por saldada tu deuda.

Para averiguar con cuál de estas opciones ahorrarías más dinero, en Kelisto hemos hecho cuentas con un ejemplo práctico: una persona que tiene una hipoteca pendiente de 100.000 euros, a pagar en 15 años, con un interés fijo del 1,5%, y que quiere amortizar anticipadamente 10.000 euros. Para un caso como este, los intereses que aún le quedarían por pagar a su banco ascenderían a 11.733,83 euros, pero ¿cómo ahorraría más: reduciendo la cuota o el plazo?

Amortizar anticipadamente reduciendo cuota: la mejor solución ante apuros económicos

Para nuestro caso práctico, si se escoge amortizar la hipoteca reduciendo la cuota, pasarían dos cosas:

• La cuota pasaría de 620,74 euros al mes a 558,67 euros. Es decir, se reduciría un 10%, lo que significaría que pagarías 62,07 euros menos al mes (o 774,84 euros menos al año).
• Los intereses que acabarías pagando a tu banco bajarían hasta 10.560,28 euros, lo que también supondría un ahorro del 10% (1.173,55 euros menos).

Amortizar anticipadamente reduciendo plazo: la mejor solución para ahorrar

Si optas por una amortización de hipoteca reduciendo el plazo, esto es lo que ocurriría:

• La cuota sería la misma, pero el plazo pasaría de 180 meses a 161, lo que significa que acabarías de pagar tu hipoteca año y medio antes de lo previsto.
• Los intereses que pagarías a tu banco bajarían hasta 9.359,87 euros, lo que supone una rebaja del 20% (2.373,96 euros menos).

Otras cosas que debes analizar antes de amortizar anticipadamente una hipoteca

1. Examina tu situación económica

Antes de decidir entre reducir cuota o reducir plazo, es importante que analices tu economía familiar para saber si te compensa pagar más intereses a cambio de estar más aliviado cada mes, o si es preferible que sigas pagando la misma cuota, pero reduciendo el plazo de devolución.

2. Ojo con la deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013, todavía puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, podrás deducirte un 15% de las cantidades aportadas para pagar tu hipoteca, hasta un límite de 9.040 euros, es decir, 1.356 euros como máximo. Si con lo abonado por las cuotas de la hipoteca durante todo el ejercicio no alcanzas los 9.040 euros, quizá te interese hacer una amortización anticipada hasta llegar a esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.

3. Analiza si te interesa más amortizar hipoteca o invertir tus ahorros

Utilizar unos ahorros o un dinero extra para amortizar hipoteca supone un coste de oportunidad, dado que renuncias a destinar ese dinero a un producto de ahorro. Aunque las opciones de ahorro más conservadoras (como los depósitos a plazo fijo) pasan por un mal momento, no está de más que analices las opciones de inversión a tu alcance: si el tipo de interés que te aplica el banco fuera atractivo, es posible que te interese mantener tu hipoteca como hasta ahora e invertir el dinero.

Fuente: Fotocasa