¿Es el actual ciclo de la vivienda más sano y sostenible que el anterior?

  • Nuevo número de ‘La vivienda a fondo’
  • Antes las hipotecas superaban a las compraventas de casas…
  • … pero actualmente se encuentran un 61% por debajo

El mercado de la vivienda en España empezó a despegar de nuevo en 2014 dejando atrás la que ha sido la crisis más dolorosa para el ladrillo en nuestro país. Tras seis años de constantes crecimientos, tanto en el número de transacciones como en el precio de las casas, el mercado se acerca de nuevo al final de un ciclo.

¿Se han repetido los mismos errores del pasado?, ¿será la próxima crisis igual de dañina que la anterior?. Los expertos se niegan a hablar de una nueva burbuja y aseguran que la ralentización que se está dando en el sector de la vivienda, lejos de ser la antesala de una nueva crisis, es incluso «una buena noticia para el mercado», ya que permitirá «extender aún más este ciclo y hacerlo más sostenible».

Para entender en que momento se encuentra la vivienda en España, Sociedad de Tasación ha realizado un ejercicio de comparación de los principales indicadores del mercado (compraventas, número de hipotecas, número de ocupados y precio unitario medio de la vivienda). Así, teniendo en cuenta las dos últimas variables, la tasadora ha buscado el escenario del ciclo anterior más similar a la situación actual, siendo este el año 2005, en el que el precio de la vivienda era de 2.516 euros por metro cuadrado y el número de empleados ascendía a 19,5 millones.

«Con estos dos indicadores en la misma línea que las cifras que se manejan al cierre de 2019, se observa que el mercado residencial actual es bien distinto al anterior», explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. «Por un lado, el número de compraventas es actualmente casi la mitad y el número de hipotecas se reduce a alrededor de la tercera parte de las otorgadas en 2005», apunta el directivo, que destaca que «si bien en 2019 no se da la situación anómala que se daba en 2005, con un número de hipotecas muy superior al número de compraventas». Así, en 2005, mientras se vendían algo más de 901.000 casas, se firmaron 1,25 millones de hipotecas.

Se observa que, en la actualidad, «si bien se van recuperando las compraventas, aunque se aprecia una bajada sensible desde mediados de 2019, todavía hay margen de recorrido, con un nivel hipotecario muy bajo, que de hecho, en cifras globales prácticamente no ha variado en relación al 2018, con un leve incremento del 2,8%».

Según explica el experto, «este hecho podría derivarse de la aplicación de la Ley de Crédito Inmobiliario, de reciente entrada en vigor, o bien de la compra de vivienda sin necesidad de financiación; pero la primera consecuencia es su efecto en el saldo vivo hipotecario de las entidades financieras, que no se recupera«.

Para poder comparar la situación actual con el ciclo pasado, hay que tener en cuenta que en el periodo 2004-2005 los tipos de interés rondaban el 4%, mientras que ahora están entre el 1 y 2%, y a pesar de ello el volumen de hipotecas era un 28% superior entonces.

Menos hipotecas

«España no está entrando en el mercado hipotecario, la gente, o no puede, o no quiere comprar vivienda. No hay confianza para hacer una inversión a largo plazo. Este es uno de los principales retos a los que se enfrenta este país, la dificultad de acceso a la primera vivienda», apunta Fernández-Aceytuno.

Cómo afronta el reto de la vivienda cada generación

Cómo afronta el reto de la vivienda cada generación

Si centramos el foco en la provincia de Madrid el precio es idéntico al de 2005 (3.630 euros por metro cuadrado) y la variación respecto al ejercicio anterior también. Sin embargo, el número de hipotecas es un 60% inferior en 2019, con 69.497 operaciones, frente a las 164.084 de 2005.

En Barcelona «se sigue el mismo patrón, pero con la diferencia de que el precio está disparado», apunta el directivo. Así, mientras en 2005 la vivienda se pagaba a 3.700 euros por metro cuadrado, ahora el precio alcanza los 4.400 euros, lo que supone un encarecimiento del 18,95%.

El precio de los pisos en la provincia de Barcelona es un 18% superior al de 2005

«El adelantamiento del ciclo en Barcelona es notorio y además no tiene un excesivo sentido desde un punto de vista macroeconómico, con un número de hipotecas y de transacciones muy bajo», apunta el consejero delegado de Sociedad de Tasación. Concretamente, en 2019 se cerraron 43.653 hipotecas en la provincia catalana, frente a las 153.211 de 2005, un 71% menos.

Por otro lado, el pasado año se cerraron 60.246 transacciones, lo que representa un descenso de más del 41%, frente a las 103.111 operaciones de compraventa firmadas en 2005.

 

 

Fuente: El Economista.es